Krise im Rücken – Blick nach vorn

Die Krise im Rücken, den Blick fest nach vorn gerichtet. So in etwa ließe sich die Positionierung des Vorstands und Aufsichtsrates der Wohnungsbaugenossenschaft (Woge) Jülich an diesem Abend im Kuba beschreiben, der Aufbruch und Neubeginn signalisieren sollte. Den 93 Mitgliedern präsentierte Vorstandsmitglied Florian A. Gloßner den Bericht der Lage und gab Auskunft über den Geschäftsverlauf. Er schickte voraus, dass die Woge in nach turbulenten Zeiten in „ruhigeres Fahrwasser“ gekommen sei.

Noch zeigten sich einige Nachwehen in den Zahlen des Geschäftsjahres 2022, erklärte er. Diese ließen jedoch auf eine bessere Zukunft hoffen: Mit einem ausgewiesenen Jahresüberschuss von gut 607.000 Euro konnten sogar wieder die gesetzlichen Rückstellungen, in Höhe von knapp 61.000 Euro, vorgenommen werden, verkündet Gloßner den Aufwärtstrend. Der rote Balken im letzten Jahr, und der noch viel längere im Jahr 2020, nämlich mit einem Defizit von 2,8 Millionen Euro, zeigte, wie knapp alles gewesen sei für die Woge. Diese Verluste hatte die Rurbau, eine Tochter der Woge, eingefahren. Sie konnten aber im letzten Geschäftsjahr ausgeglichen werden. Unter anderem durch den – ungeplanten – Verkauf von Wohnungen aus dem fertiggestellten Projekt „Am Wallgraben“ und dem Verkauf des Kaiserhof. Die Rolle der Rurbau, welche für die Woge Geschäftstätigkeiten abwickelt, werde in Zukunft kleiner definiert, so der Tenor des Abends – eine Lehre aus dem Projekt „Am Wallgraben“, wo ihr die Kosten buchstäblich aus dem Ruder gelaufen waren.

Der Umsatzerlös des Kerngeschäfts, der Hausbewirtschaftung, war im Geschäftsjahr 2022 um gut 4 Prozent von 2,99 Millionen auf 3,12 Millionen Euro gestiegen; die Summe der „sonstigen Erträge“ lag wegen Veräußerung von Baugrundstücken und weiterer, nicht benötigter Güter (darunter Autos), mit 1,03 Mio Euro deutlich über dem Vorjahr. Mit diesen Verkäufen sollte wohl auch die Misswirtschaft des ausgeschiedenen Vorstands um Reinhard Steiner geheilt werden. Wachstumsprognosen für die nächsten beiden Jahre für den Umsatz liegen bei 3 Prozent. Die Eigenkapitalquote sank um ein Prozent, auf 34 Prozent. Der Grund: die Bilanzsumme habe sich erhöht, erläuterte Gloßner. Das habe mit dem „Wallgraben-Projekt“ zu tun. Ein kleiner Malus: Die Anzahl der Wohneinheiten sank in 2022 um sieben Einheiten auf 593. Für die Zukunft gelte aber: „Unser Kerngeschäft bleibt Mieten, nicht Verkauf“, so Gloßner. Es gebe eine gesicherte Liquiditätsplanung, doch es werde etwa 20 Jahre dauern, bis die Portfoliostrategie umgesetzt sei. Die Woge müsse jetzt langfristig planen.

Und einen solchen Plan präsentierten Vorstand und Aufsichtsrat der Woge gemeinsam, und präsentierten sich in ihrer Kommunikation sehr transparent – ein weiteres Ziel für die Zukunft. Sie seien ein gutes Team, so der Tenor. Im Blick auf die Zukunft formulierte Gloßner das Ziel, man wolle künftig über Neubau sanieren. Im laufenden Geschäftsjahr habe man bereits 500 Instandhaltungsaufträge abgeschlossen, die bereits eine Höhe von 10 Prozent an den Soll-Mieten ausmachten. „Diese Instandhaltung frisst uns auf“, fasst Gloßer zusammen und möchte das ändern. Häuser aus den 50er, 60er Jahren seien nicht mehr sanierbar. Der Weg führe hier konsequent über den Neubau. Im Idealfall soll es in 20 Jahren kein Haus mehr im Portfolio geben, das älter als 20 Jahre sei, erläuterte Gloßner sein Konzept. In jedem Jahr solle ab jetzt ein mittelgroßes Grundstück identifiziert werden, auf dem gebaut werden könne.

Die strategischen Ziele seien bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, den Bestand zu erhalten, zu modernisieren und zu erweitern sowie natürlich, Erträge zu erzielen. Vorgestellt wurde als „erster Schritt“ auf dem Wege ein Neubau-Projekt am Freiherr-vom-Stein-Platz: 37 Wohnungen sollen hier insgesamt entstehen, auf einem 2361 Quadratmeter großen, unbebauten Grundstück, das bereits der Woge gehöre. Keine Luxusappartements aber nach modernen Standards, versicherte Aufsichtsratsmitglied Ulf Kamburg und sprach von Solarpanelen, Fernwärme und Fassadenbegrünung. Und, so betonte er, aus diesem Bestand solle am Ende auch keines verkauft werden. Eine Bauleitung sei ebenfalls engagiert. Am Ende müsse sich das Projekt rechnen, sonst würde es nicht gemacht, versicherte Kamburg und visiere einen Kostenrahmen bis maximal 7 Mio Euro an. Mit dem Passus in der neuen Satzung, dass jedes Geschäft zustimmungspflichtig sei, liege die Zukunft nun aber in den Händen der Mitglieder.

Das Prüfergebnis des Jahresabschluss trug Ulf Kamburg in diesem Jahr selber vor, nicht wie gewohnt Astrid Busch, vom genossenschaftlichen Prüfungsverband für Dienstleistung, Immobilien und Handel DHV. Dies sei ein Vertrauensbeweis, so Kamburg. Alle 93 Anwesenden stimmten der Beschlussvorlage zur Feststellung des Jahresabschlusses zu, bei einer Enthaltung. Auch der Überschussverwendung und einer Dividendenhöhe von 1,5 Prozent je Genossenschaftsanteil stimmten die Mitglieder zu. Die Vorstandsmitglieder und die Aufsichtsratsmitglieder wurden entlastet. Neu hinzu wählten die Mitglieder Jürgen Gockel, bereits Mitglied der Genossenschaft, 49 Jahre alt, Managing Partner bei der Simex Vertriebs GmbH & Co. KG, verheiratet und Vater von vier Kindern.

In einer Gesprächsrunde mit den Mitgliedern ging Aufsichtsratsmitglied Kamburg unter anderem auf Fragen ein, die sich auf die ausstehende Sanierung von Hochwasserschäden bezogen – hier stehe eine gerichtliche Klärung mit der bisher untätigen Versicherung noch aus, vorher könne da nichts getan werden, um nicht Fakten zu schaffen. Außerdem äusserten einzelne, der überwiegend älteren Mitglieder ihren Frust über Sanierungsstau und die ehemalige Woge-Besatzung. Zum Hintergrund: Die Woge hat beim Aachner Landgericht gegen den alten Aufsichtsrat geklagt, dem Sorgfaltspflichtverletzung vorgeworfen wird. Zumindest hier konnte Kamburg verraten, dass Indizien dafür sprechen, „dass uns im Streitverfahren recht gegeben wird.“ eine Gerichtsentscheidung stehe noch aus. Ob dann am Ende Geld fließe und wieviel, sei noch völlig unklar. Dem „Frust der Vergangenheit“, und auch dem Thema „Bereicherung“, bemühte sich Kamburg – auch im Hinblick auf das neue Team und die vielversprechende Zukunft – nicht viel Raum zu geben.